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提问：雕叔你好，想买房投资，应该如何配置资产？

回答：对于个人资产配置整合的方法，建议如下：第一套房，一定要先解决自住的问题。第二和第三套房，可以考虑更好的地方去投资，当然首要考虑流动性，是否好出租和转手。第四套房，可以考虑舒适型，如近郊环境不错的大盘，长期持有。在资产配置中特别重要的是：1、不要买太多。我不会低估各位的购房能力，但是也不要买太多，学会整合，买对的那套房，这是特别重要的。2、买任何一套房都要考虑持有成本跟运营收益。未来房产变现的时间是比较长。需要考虑持有成本。3、房地产投资进入了二八时代。过去是雨露均沾，现在就是二八时代，20%做对的人会拿走80%的收益。

(资料图)

提问：雕叔您好，名下又多套房产，会有被征收房产税的危险？回迁安置房会征收房产税吗？征收了房产税，会不会出现房主急于抛售手中的房产呢？会不会让买房者捡漏呢？

回答：房产税三五年内落不了地。现在仍处于立法阶段，法理上还不能完全解释得通。就算立法了，因为要按估值计算，这个工作量也会很繁杂，现在没必要考虑太多房产税的事情。会以地方为主，不会全国一刀切。至于按套算还是按人均住宅面积算，无定论。就算征收了，现在的房子因为已经交了70年的土地使用费，所以估值中土地占大头的房产税，在这些商品房中的比例非常少，影响不大，不会引起大量抛售。总之，房产税更多是一种舆论宣传，没必要受太大影响。想想谁的房产多就知道房产税对谁的影响大了，让他们来制定并执行收自己税的事，进展不可能太快。

提问：雕叔你好！请问天府新区融创玫棠府的房子未来会怎么样?我是在17年入手，现在小区内很多人抛售2万一平，我想请问要不要跟风现在出手?有点担心以后卖不出去，感觉这边盘太多了，光麓湖就有几十个组团。还有保利，花园城等等。

回答：天府新区房子卖了再买现在也不好买。天府新区是公园城市，大部分土地都是公园绿地,再除去一些产业和商业用地，住宅用地本身就不算多，再加上天府新区的宅地基本都是低容积率的，单位土地能修的建筑面积就少，再加上天府新区现在的房子大多都是改善型产品，面积都不小,那么同样多的体量能修出的住宅套数就更少了。所以天府新区房子太少了，不是太多了。玫棠府现在差不多翻了一倍,你卖了有购房资格再买其他的吗?按现在的行情,你2万单价卖了之后在其他地方也无法用2万买回同类的房子，所以显然现在没有卖的必要。

提问：雕叔你好，我目前在中华家园有套自住套三(但9月才满5年)，同户型成交价300万，老家有套房也是9月才下产权证，目前已有同户型协议成交价200万，现在我青羊普通资格，想预算600万，去置换一套天新CBD或麓湖片区的改善平层，雕叔我这个想法靠谱不，什么时间卖房，什么时间下手合适，可以推荐下适合我普通资格的片区楼盘么，谢谢雕叔。

回答：你好，目前来看，中华家园还有几个月满五年，现在卖肯定是不好出手的，因为很多买家肯定是想节约税费大多数想等几个月过户。至于什么时候卖最佳，我觉得你现在都可以挂起，先续客，另外成都的二手指导价出台肯定是对二手房有打击的，交易周期会拉长。买二手房可以慢慢选择，不排除买到笋盘。预算600个话，置换天新改善不是错的，但考虑到你们即住我觉得还是买在主城更好，天新目前个人觉得各方面配套还未成熟，至少还得等五年才完善。二手房建议看看锦江攀成钢板块，天府新区的蔚蓝卡地亚花园城，麓湖水晶溪岸。如果打新话普通资格可以关注万科天府锦绣，保利和光屿湖。

提问：雕叔你好！鲁能城和雪松in天府谁好一点呢？麻烦分析一下东站板块和槐树店板块。

回答：鲁能城前段时间出来新房，整体看是极致刚需才有机会的，目前来看无房家庭也只有不到一半的概率买到。主要是基于单价便宜，同样的新房,IN天府很可能也只有刚需才有机会，甚至于刚一刚二才有机会。性价比也是不错的，但比鲁能城要差点。槐树店板块和东客站板块的最大差别就是槐树店更加刚需一些，东客站新盘更加豪改一些。槐树店目前来说新盘已经没有了，主要是待售地块和周边的二手房支撑，基本面是比较刚需的品质。东客站除了IN天赋，还有人居九林语甚至于塔子山的建发央玺这类豪宅来提升板块品质，加上也是有大量的空余土地，所以未来不乏成为成华版本的攀成钢。从配套来说，地铁槐树店有4、7号线，东客站有2、7号线，平分秋色；教育的话，东客站有渥太华公学，目前来看估计会按照主干道划片，极大可能会倾斜到东客站的豪宅板块。商业的话都比较稀稀拉拉，槐树店可以去万象城，东客站就稍微差一些，目前可以看看华宇广场。整体来说东客站板块是优于槐树店板块的。

提问：雕叔你好：蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘（三个投资都在300～350间），从投资角度来看，哪个根据投资价值。另外，十陵和怡心湖两个区域，哪个更具投资价值。谢谢！

回答：蓝光未来说实话，产品是不错的，相信你也去看过，但是目前周边基本面太差了，不仅是城市界面，后期的一些规划、改造也跟不上，一般来说并不怎么吸引人，所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地，但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区，周边人员密集，楼盘也比较多，借助大运会东风，基本面有所改善。奥园云璟则排名最末，虽然位于三环内，但是紧邻高速，周边严重缺乏商业、教育和地铁配套，完全不入流，看都别去看。三个盘的话，首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了，更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵，不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较（怡心湖比十陵新房贵一点，但是贵不了太多），整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于，怡心湖在售楼盘不多，可以买到的比较少。

提问：雕叔，十年前房子便宜的时候我想买房，刚出社会没钱，家长觉得女孩子买什么房子。我自己借钱都泼我冷水。不到几年房价就翻几番，凭自己死活买不起了。以前几十万是个豪宅，现在几十万，买个刚需盘都很难，怎么办？以前房价与现在房价对比，为什么那么多？

回答：很多人都感觉，二十多年前，房子是很便宜的，其实那时候，什么都贵，桑塔纳2000，要卖近20万，别克的GL8要近40万了，大屏的电视，技术落后的背投，要1万上下，那时候还没有液晶电视，大屏的是等离子电视，40寸起步价是3万，博士家庭影院，也是3万起······这些汽车，家电等，现在是非常便宜了，40寸的液晶电视，大概1千多块就搞定了，大家收入却是水涨船高，从那时候的2,3千涨到了现在的1万多。谁还以家里的电视屏大小论贫富？连BBA这种车，如果是入门级，屌丝也敢鄙视是垃圾车了。很简单，大家真的是收入提高，生活变富裕了。但房价没有变便宜，反而是大幅上涨，波澜起伏。为什么？就是稀缺性，供应远远跟不上需求，其他产品再贵，技术突破，产量上去，价格自然就下来了，房子不行，和地皮有关，建房建路，永远跟不上需求，永远只能让有钱的人，买的起。钱少又想买房时，切记不要抱着十全十美的错误思想，这样很容易入坑。钱少，就应该贷足集中资金抓住未来升值空间大的优质房产来买。

提问：雕叔你好，我是成华区顺一，24个月社保无房，之前150w的预算特别不好买，现在请问沙河澜庭和源滩以及主城满五二手房（二八板块大面板块）怎么选呢？再有就是，如果成都还是不好买，我也看了重庆，比成都便宜一些，我有必要去重庆买吗？家人在重庆， 还有我的流水可能有点问题，我想先去沙河试一下，又怕同时源滩开出来了，另外源滩现在三批次要4成首付，压力会比沙河的三成大一点的，买房以投资增值为主。

回答：成华刚一，但是预算150万的话确实不太宽裕，目前新房就只有苦等源滩，或者直接上沙河澜庭。当然，源滩更好，沙河次之，但是源滩到时候不一定能上车（摇号），沙河上车确定性更高，这个需要你取舍，我个人建议选择确定性更高的。主城满五二手房，你看的 二八和大面，说实话哈150万也已经很难选择了，只能看一些大套二，如果有个别看上的地段、楼盘以及产品和价格都不错的可以我们后续一起分析比对，但是整体来看，性价比也不算高。综合觉得沙河比较适合你，这个驷马桥现在地铁、商业、人气可以说是应有尽有的了。重庆的话，楼市整体也不太行，比成都低一个层级，目前属于横盘期，建议也一并找个了解重庆市场的比对下地段楼盘产品和价格，如果确实有很满意的，也临近你家人，倒也不失为一种替补方案。

提问：雕叔，您好。现有攀成钢自住房一套，无贷款，还有一张房票可用，想找纯改善住房。预算总价在450w以内。1、请问新都保利湖心岛新项目湖光里院可以入手吗？目前周边没有轨交，生活配套也不完善，出行全靠自驾，但自然环境真的很好，房子户型也算满意，而且我们是四到五年后去自住。2、北部新城的保利天汇呢？项目门口就有在建地铁，生活配套也基本满足。离幸福桥tod也不算远。3、三环内大部分顺销盘纯改善户型总价都超我们的预算，在我们资金有限的状况下除成都西边不考虑，您是否有更好的推荐？不考虑南门和天府新区，上班太具体（如果买房以后攀成钢的房子十年内也不会出手，搬走后考虑出租）

回答：1、作为一个普通房票450万预算的购房者，湖光里院整体来看，地段比较偏僻，前些年有些活力，但是这几年，已经声音非常小了。我们并不建议投入，不论是从板块发展前景还是轨道交通以及商业配套等方面来看，用450万入手，确实很委屈自己。但是产品力和环境的确毋庸置疑，自住的话是可以。2、保利天汇属于金牛区北部新城，从地段来看是优于湖光里院，整体来看也有叠墅类的产品一起打造。金牛区的保利天汇目前汇聚了5大要素中的3点，地铁、教育资源（金牛区内的教育比新都好）、产品本身，但是商业配套和社会风评，一般不会利于北门。3、如果只考虑北门和东门的话，我们建议可以看看东门的。但是很多东门楼盘也不好买了。比如雪松雅居乐IN天府（普通基本没戏，可以看看尾盘）、人居九林语（起步价就是450万，预计剩余房源也都超预算）。此外龙潭寺可以看看保利珑堂里院（有别墅产品，但周边环境目前还欠佳）和佳兆业珑樾壹号（十陵地铁站附近的别墅产品，环境好一些）。如果可以买小高层或者洋房的话，选择面就更多，比如华润置地时代风景（十陵地铁口洋房）、华润置地未来之城（东安湖华润造城）、旭辉江山和鸣（中环地铁口洋房产品）。

提问：你好，雕叔，本人刚毕业不久，也刚在仁寿县城工作，想到成都购买首套房（子弹不多20W左右那样）后两年内不可能自住，成都目前没有房票，因为子弹不多，今年如果有适合的就打算，朋友叫我买视高，但你又说视高又不能买，又怕等到明年房价上涨了。麻烦雕叔看到，给个建议哈，谢谢！

回答：你好！若只有20-30w的朋友，能忽悠你过去的都是坑，特别是现在视高的房子。建议你选择仁寿二手次新房，单价较低压力小，能及时变现，从现在开始把成都房票买起。我们投资买房，不是无脑入，买错房比不买房后果还要严重，一旦入坑，不涨价、卖不掉、贷不出、占名额、还月供，苦不堪言。今天整理了一下小白易踩的几大坑：1：再次强调不要购买公寓、商铺、写字楼等非住宅产品，存在很大的不确定性，再加上税费的影响，保存功能和住房是无法相比的。2：不要购买旅游地产，买下它就是个大洞，数以百万的房子就可能砸在自己手中。还有个带文旅项目也都别碰。4：除非你对自住有很高的需求，不要买别墅，别墅的特殊性决定了它就是个消费品。别墅本身的回报率很低，购买别墅只会占用自己的资金，增加风险。几年下来别墅涨幅回报率跟你理财投资差不多甚至更低。3：不要只要求\"量\"而不求\"质\"，同样的首付，你想买两套郊区住宅还是一套中心区的房子？郊区的住房不是那么容易租，涨幅也小，卖也不是那么容易！看到新楼盘数量很多，但价值很难上升。4：不要滥用你的首贷款资格,每个人都有30%的首付机会。我们必须珍惜从银行获得70%贷款的机会。不要随随便便地利用你的贷款资格，在你的能力范围内，尽可能多地从银行借出筹码，购买一套总价值尽可能高的房子。5：不要被房子的\"外观\"所迷惑。影响购房的宏观因素顺序是：地段，学区，房龄，地铁，配套，环境。单套房的因素包括：户型、朝向、楼层。先看看因素是否满意，然后在筛选出一套房源。6：买房子犹豫不决，错过机会。投资要计算回报，所以你需要考虑买房的时间节点。趁着今年形势横盘阴跌的时候赶紧上车。一个好房子的特点之一是它流动性强，出手快。流动性来自核心购买力的需求和住房供应的挤压效应。只有那些持续有人口流入有产业支撑的城市，房子才拥有巨大的需求，才具有长期的投资价值。

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