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【东兴非银行金融】房地产周报20230605：新房销售分化加剧，多地加强保交楼力度（20230606）

天津公积金认房不认贷；福建、广西加强“保交楼”；青岛调整首付比例。5月25 日，天津出台公积金贷款新政，有一次贷款记录但名下无房，可以再贷款并按首套算。5 月29 日，福建省进一步加强房地产项目预售资金监管，严防企业违规使用预售资金，引发新的项目风险。6 月2 日，青岛出台楼市新政：限购区域首付比例不变，首套最低30％、二套最低40％，非限购区域首付比例首套最低调整为20％、二套最低调整为30％。6 月4 日，广西出台新规防“烂尾楼”，明确房地产开发企业在获得预售许可之前，不得开展商品房销售活动。

投资策略：防范化解房企风险与支持改善性住房需求是近一段时间以来房地产供需两端支持政策的主要方向。我们认为，当前供需两端政策都在确保房地产市场回归平稳发展，政策正在形成合力，销售市场正走向触底回升，但销售的分化程度也在进一步提升，销售与拿地都在向高能级城市集中。我们推荐重点布局高能级城市，具有信用优势的优质央企、国企以及有望受益于融资端的支持，有效改善资产负债状况的优质民企。优质头部房企将受益于融资政策的支持进一步优化资产结构，有望抓住行业出清与竞争格局改善的机会在需求回暖之时抢占先机，高能级城市布局较多的保利发展、越秀地产、金地集团、龙湖集团等龙头房企将有望受益。

风险提示：行业政策落地不及预期的风险、盈利能力继续下滑的风险、销售不及预期的风险、资产大幅减值的风险。

（分析师：陈刚 执业编码：S1480521080001 电话：010-66554028）

【东兴传媒】美团2023Q1 业绩公告点评：核心本地商业恢复良好，本地生活领域壁垒进一步提升（20230606）

2023Q2-Q4 受益于线下消费复苏，外卖闪购订单量有望同比较快增长；到店酒旅业务保持良好的现金牛属性；新业务板块经营效率仍有提升空间。毛利率提升显著，费率略有下降。2023Q1，公司主营成本388.0 亿元，毛利率33.8%，同比提升10.6 个百分点，主要源于外卖闪购业务以及商品零售业务效率提升。销售费用、研发费用与管理费用同比相对稳定，费率略有下降主要源于收入增长带来的经营杠杆作用。即时配送交易笔数实现较快增长，本地生活领域壁垒进一步提升。2023Q1，公司即时配送交易笔数42.67 亿笔，同比增长14.9%，其中餐饮外卖订单量约37.9 亿笔，同比增长12.8%。可以看到，（1）在线下消费恢复背景下，一季度餐饮外卖订单量超过2021 年一二季度，以及2022 年一二季度，2023 年二季度订单量有望超过2022 年三四季度，创季度新高；（2）一季度餐饮外卖新入住核心商家同比增长，驱动平台整体餐饮外卖活跃商家稳健增长，显示平台餐饮商家生态进一步优化；（3）一季度，餐饮外卖订单量同比增长12.8%，对比核心本地商业板块配送服务营收同比增长18.8%，显示餐饮外卖业务每单收入进一步提升。另一方面，美团闪购继续保持其高增长势头。2023 年第一季度，受交易用户数及交易频次双增长的驱动，订单量同比增长约35%，来自新供给形态的订单占比显著增加。我们认为，凭借庞大的线下即时配送能力以及独特的交易平台效应，公司在本地生活领域壁垒进一步提升。

风险提示：（1）国内消费复苏不及预期；（2）到店酒旅市场竞争加剧。

（分析师：石伟晶 执业编码：S1480518080001 电话：021-25102907）